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新・中間省略登記

中間省略登記について

中間省略登記とは、節税の手段の一つです。例えば、A→B→Cと所有権が移転しているケースで、Bへの所有権移転登記をしないことで、登記にかかる税金を節約するというものです。中間省略登記は、権利変動の過程を忠実に登記に反映させるという「不動産登記制度の理想」に反するため、本来この登記の申請は受け付けられません。しかし、従来の登記システム上では中間省略登記であることが登記申請時には判明しない仕組みになっていたため、事実上中間省略登記は行われてきました。

ところが、不動産登記法の改正(平成17年3月)による登記システムの変更で、登記申請時に中間省略登記であることが判明せざるを得ないこととなり、中間省略登記は事実上不可能になりました。その後、実務界からの強い要望により、中間省略登記と同様の経済効果をもたらす新しい手法が公認されました。

※ 法務省は平成18年12月22日、下記「買主たる地位の譲渡」「直接移転売買」を適法と認めました。
※ 国土交通省も他人物売買禁止規定の適用が除外となる旨の条文を追加する省令改正を行いました。

新中間省略登記は適法です! また以下の3つのメリットがあります。
  1. 登録免許税・不動産取得税の節約
  2. 取引関係者の利益
  3. 不動産市場の活性化

新・中間省略登記の2つのスキーム

「第三者のためにする契約」方式

この方式では、これまでA→B→Cとされてきた権利変動(所有権移転)について、Bへの所有権移転を省略し、AからCに直接所有権を移転します。

メリット
  • 中間者Bへの所有権移転登記の登録免許税・不動産取得税が発生しません。
  • AC間で売買代金の授受がなく、AB間・BC間のみで授受されるため、AC間では互いに売買代金を知られることがありません。

方法

AB間(売買契約Ⅰ)、BC間(売買契約Ⅱ)の2つの売買契約を締結する際に、それぞれの売買契約に特約※1,2(「第三者のためにする契約」条項)を付けます。

※1.特約には、「第三者のためにする契約」や所有権留保等、一定の要件の記載が必要です。
※2.特約は、売買契約本体と同時に締結する必要があります。

買主たる地位の譲渡方式

この方式では、AB間で通常の売買契約を締結した後、所有権移転前(残金決済前)に、BがCに、AB間の売買契約における買主たる地位を売り渡す(契約上の地位の譲渡)ので、Bは一度も所有権を取得しないまま、AC間で直接所有権移転登記ができます。「第三者のためにする契約」方式と違い、売買契約Ⅰに「第三者のためにする契約」等の特約が付されていなくてもAC間で直接所有権移転が可能ですが、売買代金の授受はAC間で行うため、CにAB間の売買代金を知られてしまうというデメリットもあります。

当事務所のサポート

新・中間省略登記によって売買契約を行う場合、契約書に特約事項を反映させることが必須となります。当事務所では数々の新・中間省略登記を使った不動産取引のサポートをしてきております。当事務所にお任せいただければ安心・確実な新・中間省略登記の実現が可能です。

外国籍の方の不動産売買においても、登記原因証明情報等の書類を英文にて作成し、新・中間省略登記をすることが可能です。当事務所は海外からの不動産投資でも多くの中間省略登記をサポートしてきております。渉外案件で豊富な経験を有する当事務所に何なりとご相談ください。また、英語以外の言語につきましてもご相談ください。

外国人の不動産売買についてはこちら

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